Управляваща компания и Общо събрание
Управляющая компания VS Общее собрание
Эта тема очень актуальна сегодня и служит причиной многочисленных конфликтов между собственниками самостоятельных объектов недвижимости в Болгарии.
Прежде чем удастся раскрыть эту тему, необходимо будет развенчать несколько мифов, разобраться в терминах, понятиях и определениях, понять и четко расставить по местам зоны ответственности, законности действий и прав, требований друг к другу всех участников этого сложного и многогранного процесса, который называется Сообществом/товариществом собственников(ТСЖ) жилья в России или Этажной собственностью (ЭС) в Болгарии.
На первое место я поставил бы культурную, ментальную, этническую и социальную разницу, которая не дает найти взаимопонимание и баланс в мультикультурных социальных группах.
Реального опыта таких взаимоотношений мы практически не имеем, а он, как говорится, сын ошибок трудных.
Представьте себе среднестатистического россиянина- владельца недвижимости в Болгарии. Это человек в возрасте 40-60 лет, с высшим образованием, высоким социальным статусом, уважаемый в своем круге, с богатым жизненным опытом, имеющий четкое представление о сути вещей, уверенный в непоколебимости своих понятий о мироустройстве и готовый отстаивать и защищать собственные интересы до последнего вздоха. К этой картине надо добавить обостренное чувство справедливости и полное непонимание реалий того общества, в которое он попал. Ему кажется, что здесь все не соответствует его сложившимся представлениям о порядке вещей, о справедливости, законности, ответственности. Что бы он не предпринимал- все бесполезно. Не работают ни авторитет, ни связи, ни устоявшиеся алгоритмы решения проблем. Поэтому все не так как надо, а значит плохо. На самом деле все просто не так, как он к этому привык. Россия это одно, а Болгария - другое. И его устоявшееся мнение, базирующееся на опыте жизни в одной стране, просто не применимо в другой, а что и как на самом деле - никто не объяснил.
Поэтому одной из основных проблем не утихающих конфликтов в сфере Этажной собственности я назвал бы слабую информированность собственников о своих реальных правах и обязанностях, идеалистическое, а чаще, просто ложное представление о порядке взаимодействия между элементами системы, распределении обязательств и ответственности.
Одно из первых заблуждений - это мифы о застройщиках, управляющих компаниях, их правах, обязанностях и ответственности.
Застройщик, он же зачастую инвестор (нас интересует собирательный образ) — тот, кто вложил деньги и построил объект продажи для реализации. Не стоит раскладывать эту тему глубже, чем она нас интересует в разрезе поднятой проблемы. В упрощенном виде бизнес план состоит в том, чтобы построить дешевле, а продать дороже, в дальнейшем желательно избежать ответственности за возможные дефекты строительства. С точки зрения бизнеса это оправданный проход, ведь целью любого бизнеса является извлечение прибыли. Поэтому абсолютно объяснимо, что после реализации объекта продажи, застройщик теряет интерес к нему . Ведь он им больше не владеет. А у реальных собственников, тех, кто купил, остаются иллюзии того, что застройщик несет ответственность перед покупателями, ведь он им много чего обещал для того, чтобы они купили именно у него. А ведь и компания была серьезная, и человек солидный. Увы, как правило, мы сами идеализируем ситуацию и людей в ней, прозрение приходит позже.
Важно понять, что обязательства вашего продавца/застройщика заканчиваются сразу после оформления сделки купли продажи.
У застройщика всегда остаются «хвосты» - это не проданные объекты, ипотека, земля и сооружения на ней, не урегулированные взаимоотношения с Электросетями и Водоканалом. Все это тянет деньги при отсутствии доходов от продаж, и желание переложить эту нагрузку на реальных собственников- естественное желание. Но подмена понятий состоит в том, что, решая собственные проблемы за счет собственников, застройщик, как правило, выдает это за таксу поддержки, а собственники, оплачивая таксу поддержки, думают что возлагают ответственность за поддержку на застройщика, и все это вскрывается только после исчезновения последнего, который пропадает, решив все свои проблемы, оставив собственников один на один со всеми накопившимися проблемами за все прошедшие годы существования здания.
Миф номер один — это все обязательства застройщика перед собственником после продажи.
Часто приходится слышать умозаключения собственников, убеждающих самих себя в этом, что застройщик владеет землей на которой построен дом, ему принадлежат бассейн и прилежащие территории, и поэтому он может ограничить право пользования всем этим собственникам самостоятельных объектов в здании, построенном на его земельном участке. Что служит поводом для многочисленных спекуляций и принуждения жильцов оплачивать сборы сомнительного предназначения , именуемые таксой поддержки.
Это ещё один миф о правах Застройщика.
На самом деле, это не так. Несмотря на то, что собственник земли, зачастую, это вовсе и не застройщик, он действительно является владельцем инфраструктурных сооружений на земельном участке. Все инфраструктурные сооружения построены в соответствии с общим проектом застройки и соответствуют общему предназначению здания и являются объектами общего пользования всеми собственниками самостоятельных объектов в комплексе. Судебная практика подтверждает это однозначно. Таким образом, если предназначение здания — курортно-апартаментный комплекс, это означает что все собственники самостоятельных объектов в этом комплексе имеют право пользования всеми инфраструктурными сооружениями комплекса, определенными проектом и планировкой на нем. По своему статусу Застройщик ничем не отличается от других собственников, он просто сосед, у которого больше или меньше имущества. И только Общее собрание определяет все правила в каждой отдельной Этажной собственности в соответствии с Законом об управлении этажной собственностью. И застройщик может влиять на решения Общего собрания собственников самостоятельных объектов исключительно путем голосования принадлежащим ему процентом общих частей в здании. Поэтому ни один из собственников, даже если он застройщик, не имеет права ограничить другому возможность пользования ни совместным, ни личным имуществом, выключить свет или ограничить вход.
По отношению к собственнику земельного участка, на котором построено здание, строение является обременением, которое будет существовать весь срок существования строения.
А вот обязанность поддерживать инженерные сооружения, такие как бассейны, принадлежащие собственнику земельного участка, лежат именно на нем. И если в результате ненадлежащего содержания такого бассейна произойдет негативный инцидент, то претензии будет принимать собственник земли и, соответственно, находящегося на нем бассейна.
Но ограничить жильцам право пользования объектами инфраструктуры собственник земельного участка и инфраструктурных сооружений не имеет права, а равно как и взимать с них оплату за пользование. Да, исходя из того, что все собственники заинтересованны в качественном и своевременном обслуживании сооружений общего пользования, что связанно с расходами на их содержания, вопрос об оплате этих расходов может и должен быть предметом обсуждения Общего собрания, а соответствующая статья расходов может иметь место в общем бюджете и участвовать в формировании таксы поддержки.
Миф об Управляющих компаниях
Главным заблуждение в обсуждении этой темы является непонимание функций и ответственности Управляющих компаний в понимании россиян. Это заблуждение базируется на том, что управляющие компании в России несут иные функции, чем в Болгарии, и действуют в совершенно ином правовом поле. Это заблуждение активно поддерживается существующими УК, которые откровенно паразитируют в жилых комплексах сезонного проживания, потому что собираемая такса поддержки используется ими на содержание самих УК, а жилые комплексы поддерживаются по остаточному принципу.
Фактически управляющая компания ничем не управляет, да и не имеет такого права. Правом управления в каждом отделенном здании наделено только Общее собрание, сформированные им органы управления в здании и каждый отдельный собственник в своем самостоятельном объекте. Исключительно Общее собрание может принять решение о найме обслуживающей компании с определенным списком функций, поэтому сам термин Управляющая компания сегодня не актуален. В соответствии с условиями договора между Этажной собственностью и такой компанией формируется статья расхода в общем бюджете, которая участвует в формировании таксы поддержки.
Разделение управления и обслуживание объективно необходимо.
Когда Управление и Обслуживание сосредоточено в одних руках, то невозможно потребовать ответственного подхода исполнителя. Любая УК такого типа стремится к увеличению рентабельности и пытается потратить меньше, а это отражается на качестве, а оправдывать расходы надо, поэтому начинается надувательство отчетов и “замыливание” реальной информации о составе затрат. Еще один важный момент: никто из собственников не имеет права потребовать реальный отчет от УК, поскольку не является участником данной компании. Поэтому вопрос : куда вы потратили мои деньги? остается без ответа. Спросить, конечно, можно, но отвечать никто не обязан.
Управление Этажной собственностью не предполагает извлечение прибыли, это просто сумма затрат на содержание совместного имущества. А если у Этажной собственности возникают доходы от использования общих частей в коммерческих целях, то используются они исключительно на нужды Этажной собственности.
« back
